SPANSKEADVOKATERGratis vurderingMeny
Oppløsning av sameie i spansk eiendom
Avslutt sameie i spansk eiendom etter en juridisk og skattemessig vurdering
Fullservice – rådgivning og gjennomføringFra EUR 3 500
Avslutt sameie i spansk eiendom etter en juridisk og skattemessig vurdering
Søsken, tidligere samboere eller ektefeller, arvinger og andre medeiere kan ha behov for at én person overtar eiendommen og kompenserer de øvrige. Transaksjonen kan gjennomføres som oppløsning av sameie når vilkårene er oppfylt, men bør ikke automatisk presenteres som en skattebesparende løsning.
Vi vurderer bakgrunnen, eierandelene, kompensasjonen, skatten og eventuelt pant før riktig juridisk løsning velges.
Veiledende pris for full bistand
For standardoppdrag med full representasjon i Spania er honoraret EUR 3 500 + MVA/IVA* for transaksjoner på inntil EUR 350 000. Ved transaksjonsverdier over EUR 350 000 beregnes 0,5 % + MVA/IVA kun av den delen som overstiger EUR 350 000. Endelig pris og omfang bekreftes skriftlig i oppdragsavtalen.
* Prisvisningen beregner honoraret inklusive MVA/IVA. Skatter, offentlige gebyrer og tredjepartskostnader knyttet til transaksjonen kommer i tillegg.Inkludert i honoraret
Prisen omfatter også juridisk og skattemessig rådgivning direkte knyttet til transaksjonen, utarbeidelse og forhandling av nødvendige avtaler, representasjon hos notarius og offentlige organer, skatteberegning og -innlevering, betaling med midler klienten har stilt til disposisjon, registrering og praktisk bistand med NIE, fullmakt, bankkonto, forsikring, avtalegiroer og dokumentasjon for KYC, reelle rettighetshavere og midlenes opprinnelse.
Kostnader og avgrensninger
Honoraret omfatter ikke skatter, notar- og registergebyrer, offentlige avgifter, oversettelser, apostille, tekniske rådgivere, forsikringspremier, bankkostnader eller andre tredjepartskostnader. Slike beløp betales av klienten. Bankkonto, finansiering og forsikring er underlagt tredjepartens godkjenning. Tvister, rettssaker, skattekontroller, urbanistiske regulariseringer og arbeid utenfor den avtalte transaksjonen prises separat.
Klikk på hvert punkt for å se hva vi kontrollerer, hvorfor det er viktig, og hvordan det håndteres i praksis.
01gjennomgang av skjøte, eierandeler og hvordan sameiet oppstod;
Vi gjennomgår skjøtet, eierandelene og hvordan sameiet oppstod, for eksempel ved kjøp, arv eller tidligere overføring. Dette er nødvendig for å forstå partenes rettigheter, anskaffelsesverdier og mulige skattevirkninger. Vi kontrollerer samtidig pant, bruksretter og andre forhold som kan begrense disponeringen.
02vurdering av om eiendommen er udelelig og av den planlagte transaksjonen;
Vi vurderer om eiendommen rettslig og praktisk kan deles, eller om planen er at én medeier skal overta hele eiendommen. Antall eiendommer, eierandeler og hvem som går ut av sameiet kan påvirke om handlingen faktisk er en full oppløsning, en delvis oppløsning eller et ordinært kjøp.
03beregning av kompensasjon;
Kompensasjonen beregnes med utgangspunkt i avtalte og skattemessig forsvarlige verdier, eierandeler, eventuell gjeld og betalinger mellom partene. Oppgjøret må dokumenteres og kunne forklares for bank, notarius og skattemyndigheter. Vi avklarer betalingsmåte og tidspunkt før signering.
04sammenligning av sameieoppløsning og kjøp mellom medeierne;
Vi sammenligner oppløsning av sameie med kjøp og salg av en eierandel. Navnet partene bruker er ikke avgjørende; innholdet, eiendommene, eierandelene og kompensasjonen bestemmer den juridiske og skattemessige behandlingen. Klienten får en anbefaling basert på den konkrete strukturen.
05vurdering av skatt og kommunal gevinstskatt;
Vi beregner relevante spanske skatter og vurderer om den kommunale verdistigningsskatten eller gevinstbeskatning kan oppstå. Resultatet kan variere etter region, verdier, hvordan sameiet ble etablert og hvordan oppgjøret gjennomføres. Derfor beregnes saken før partene binder seg til en netto kompensasjon.
06koordinering med bank dersom eiendommen er belånt;
Hvis eiendommen er belånt, må banken involveres tidlig. Banken vurderer om den gjenværende eieren kan overta lånet alene, om det kreves ny finansiering eller om lånet må innfris. Notarsigneringen koordineres først når bankens økonomiske og dokumentmessige krav er klare.
07frigivelse av uttredende medeier når banken godkjenner dette;
At en medeier gir fra seg eiendomsandelen, frigjør ikke automatisk vedkommende fra låneansvaret. Det krever bankens uttrykkelige godkjenning og riktige lånedokumenter. Vi kontrollerer at skjøtet og bankens avtale henger sammen, slik at den uttredende parten ikke blir stående med et skjult ansvar.
08fullmakt, notarius, skatteoppgjør og registrering.
Vi forbereder avtale, fullmakt og notardokumenter, koordinerer betalingen og representerer klienten når fullmakten tillater det. Etter signering leveres skatten og den nye eierstrukturen registreres. Saken avsluttes først på det sluttpunktet som er avtalt med klienten og eventuelt banken.
Slik gjennomfører vi sameieoppløsningen
Vi samordner avtalen mellom medeierne, finansieringen, skattene og registreringen slik at én eller flere eiere kan tre ut på en kontrollert måte.
01Juridisk og økonomisk situasjon vurderes
Vi gjennomgår skjøtet, eierandelene, eiendommens verdi, eventuelle lån og hva partene ønsker å oppnå.
02Løsning og kompensasjon beregnes
Vi avklarer hvem som skal overta eiendommen, hvilken kompensasjon som skal betales, hvordan kostnadene fordeles og om sameieoppløsning er mer hensiktsmessig enn salg eller donasjon.
03Skatt og bank avklares
Vi beregner de spanske skatte- og avgiftskonsekvensene og koordinerer med banken dersom lån eller personlig betalingsansvar skal endres. Frigivelse av en medlåntaker krever bankens godkjenning.
04Avtale, betaling og skjøte forberedes
Vi utarbeider eller kontrollerer avtalen, forbereder fullmakter og koordinerer dokumentasjon, kompensasjon og signering hos notarius.
05Nytt eierskap registreres
Vi håndterer nødvendige skatteinnleveringer og følger registreringen av den nye eierstrukturen i eiendomsregisteret.
Faglig ansvar for advokatvirksomheten
Det faglige ansvaret i REDE Spanske Advokater ligger hos Roberto Ortega, partner og spansk advokat (abogado), registrert som EØS-advokat hos Advokattilsynet i Norge.
Han har mer enn 20 års erfaring og omfattende kompetanse innen kontraktsrett, bank- og finansrett, skatterett og eiendomsrett.
Vårt team ivaretar interessene til privatpersoner, norske banker og andre institusjoner, og gir alle klienter den samme høye juridiske kvaliteten.
Vi bistår på norsk, spansk og engelsk, tilbyr representasjon i hele Spania og kan tilby fastpris for standardoppdrag når omfanget er avklart.
Ofte stilte spørsmål
Korte svar på spørsmål som er særlig relevante for denne tjenesten.
Hva er oppløsning av sameie, og er det billigere enn et vanlig salg?
Oppløsning av sameie betyr normalt at én medeier overtar hele eiendommen og kompenserer den eller de andre. Dette kan i visse tilfeller få en annen avgiftsbehandling enn et ordinært salg, men det er ikke automatisk en skattefri eller rimelig løsning. Behandlingen avhenger blant annet av eierandelene, kompensasjonen, eiendommens verdi, om fordelingen er proporsjonal og hvilken region eiendommen ligger i. En ubalansert overføring kan helt eller delvis bli vurdert som salg eller donasjon. Har boligen lån, må banken uttrykkelig godta at en låntaker eventuelt fristilles. Avtalen må normalt formaliseres hos notar og registreres.
Er det best å gi boligen til barna nå eller la dem arve senere?
Det finnes ikke ett svar som passer alle. Donasjon og arv må sammenlignes ut fra boligens verdi, opprinnelig kjøpesum, region, slektskap, skattemessig bosted og familiens planer. Ved donasjon kan mottakeren betale spansk gaveavgift, samtidig som giveren kan bli beskattet for en beregnet gevinst selv om ingen kjøpesum mottas. Kommunal verdistigningsskatt kan også bli aktuell. Ved arv gjelder andre beregningsregler og regionale lettelser. Norske skatte- og rapporteringsforhold bør vurderes samtidig. Før beslutningen tas, bør begge alternativene beregnes med dagens regler og også vurderes praktisk: Hvem skal bruke, kontrollere og senere kunne selge boligen?
Kan REDE gjennomføre kjøpet eller salget uten at jeg reiser til Spania?
Ja, i mange saker kan hele eller store deler av prosessen gjennomføres ved fullmakt. Fullmakten kan normalt signeres hos notarius publicus i Norge og deretter klargjøres for bruk i Spania, vanligvis med apostille og nødvendig oversettelse. REDE utarbeider fullmakten etter oppdragets behov og kan representere klienten overfor blant annet notar, bank, skatteetat og registre i hele Spania. Enkelte banker eller andre aktører kan likevel kreve personlig identifikasjon, videosamtale, særskilte signaturer eller ytterligere dokumentasjon. Eventuelt reisebehov og fullmaktens nøyaktige rekkevidde avklares derfor i den enkelte saken.
Ett kontaktpunkt mellom Norge og Spania.
- Kontorer i Norge og Spania.
- Spansk EØS-advokat registrert i Norge.
- Mer enn 20 års erfaring med norske klienter.
- Bistand på norsk, spansk og engelsk.
- Dekning i hele Spania.
- Erfaring med eiendom, arv, selskaper, skatt og bank.
- Fastpris på standardoppdrag eller avtalt pris etter definert omfang.
Har du en juridisk sak i Spania?
Skal én medeier overta boligen? Be om en vurdering før dere avtaler pris eller legger til grunn en bestemt skattebehandling.