Advokat ved kjøp av bolig i Spania

Ja. Norske statsborgere kan kjøpe bolig i Spania uten å være skattemessig eller faktisk bosatt i landet. Kjøperen trenger normalt NIE og må dokumentere identitet, skattemessig bosted og hvor kjøpesummen kommer fra. Banken og andre involverte kan kreve ytterligere dokumentasjon etter reglene om kundekontroll og hvitvasking. Verken NIE eller eierskap til en bolig gir i seg selv oppholdsrett eller skattemessig bosted. Før du binder deg, bør både eiendommen og kontraktene kontrolleres. REDE bistår norske kjøpere med hele prosessen og representasjon i hele Spania.

Det er kjøperens egen, uavhengige advokat som skal ivareta kjøperens interesser. Eiendomsmegleren formidler handelen og kan være engasjert og betalt av selger eller utbygger. Den spanske notaren er en offentlig og upartisk kontrollinstans som blant annet kontrollerer identitet, fullmakter og sentrale juridiske forutsetninger når skjøtet signeres. Notaren gjennomfører ikke nødvendigvis alle undersøkelsene kjøperen trenger, og opptrer ikke som kjøperens personlige rådgiver. Advokaten bør derfor kontrollere eiendommen, dokumentene og avtalevilkårene før depositum betales og før partene møter hos notar.

Som hovedregel bør du vente til avtalen og den tilgjengelige eiendomsdokumentasjonen er kontrollert. En reservasjonsavtale kan skape bindende forpliktelser selv om den er kort, kalles «reservasjon» eller er utarbeidet av megleren. Avtalen bør blant annet regulere hva som reserveres, kjøpesummen, betalingsfrister, finansiering, tilbakebetaling, resultatet av due diligence, inventar og hva som skjer hvis en part ikke gjennomfører. Dersom markedssituasjonen krever rask signering, bør avtalen inneholde tydelige forbehold som beskytter kjøperen. Det bør ikke forutsettes at depositumet automatisk kan kreves tilbake.

En juridisk due diligence undersøker eiendommens rettslige og dokumenterte situasjon før kjøperen binder seg endelig. Kontrollen omfatter normalt registrert eier, pant og andre heftelser, opplysninger i eiendomsregisteret og katasteret, eiendomsskatt, tilgjengelige opplysninger fra sameiet og relevante tillatelser og offentlige dokumenter. Kontraktene, partenes fullmakter og skatte- og oppgjørsforhold vurderes også. Dersom selgeren er et selskap, kan offentlig selskapsinformasjon være relevant. Gjennomgangen bygger på dokumentene som fremlegges, og opplysninger som lovlig kan innhentes fra offentlige registre og andre tilgjengelige kilder. Skjulte faktiske forhold kan kreve egne undersøkelser.

En juridisk kontroll erstatter ikke en teknisk undersøkelse av boligen. Advokaten kan vurdere tilgjengelige tillatelser, registrerte opplysninger, avtaler og rettslige begrensninger, men kan normalt ikke fastslå bygningens konstruksjon, fukt, elektriske anlegg eller andre tekniske feil. Ved behov bør kjøperen engasjere arkitekt eller annen bygningssakkyndig. Muligheten for turistutleie må også vurderes særskilt. Reglene varierer mellom regioner og kommuner, og sameiets vedtekter eller vedtak kan være relevante. En eksisterende registrering eller tillatelse kan ikke uten videre forutsettes å følge boligen eller kunne videreføres av ny eier.

Det betyr at REDE følger transaksjonen frem til det avtalte sluttpunktet, ikke bare gjennomgår én kontrakt. Oppdraget kan omfatte kostnads- og skatteorientering, due diligence, reservasjonsavtale, arras og kjøpekontrakt, NIE og fullmakt, koordinering med bank og finansiering, kundekontroll, forberedelse og representasjon hos notar, betalinger, skatter, utgifter og registrering av eierskapet. Praktisk bistand med bankkonto, forsikring og løpende avtaler kan også avtales. Det konkrete omfanget fastsettes skriftlig. Tekniske undersøkelser, takst og andre spesialistoppgaver må ved behov utføres av relevante fagpersoner.